昨天，上海今年第八批次宅地交易結束，6幅地塊總出讓金額達198.8億元。

此次有3幅地塊溢價成交，溢價率最高為14.7%，其余以底價成交。區域地塊熱度攀升，市場面貌逐漸清晰，上海核心優質地塊的吸引力依舊強勁。

上海市規劃和自然資源局資源利用處有關負責人表示，這次土地出讓工作深入貫徹中央城市工作會議精神，通過充分發揮市場在資源配置中的決定性作用，積極響應房地產市場供求關系新變化和人民群眾對優質住房的新期待。后續將持續強化“規儲供用”一體化管理，加大優質住宅用地供應，優化“雙高雙競”交易規則與營商環境，以穩定市場預期、激發市場活力，推動上海土地市場持續平穩向好發展。

土拍熱度更有含金量

第八批次出讓宅地分布在徐匯濱江、靜安蘇河灣、楊浦東外灘、徐匯華涇、寶山高鐵樞紐和松江新城。“這次土拍約有19家企業參拍，徐匯濱江、靜安蘇河灣、楊浦東外灘這3幅地塊都是‘流量擔當’，熱度最高。”中指研究院上海數據總經理張文靜說。

徐匯濱江地塊再創區域單價最高紀錄。經過42輪競價，中海地產從三家競買人中勝出，以10%的溢價率競得地塊，成交樓面價約為每平方米14.85萬元。

靜安蘇河灣地塊是本次土拍中唯一的內環內地塊。經過52輪競價，最終由招商、越秀、星獅、南通瑞城聯合體競得，總價為本批次地塊中最高，為77.37億元。

作為近年的明星區域，楊浦東外灘發揮穩定，再現熱度。在歷經多輪競價后，保利置業從多家實力房企中脫穎而出，最終以14.7%的溢價率成功摘得。這也使得東外灘地塊成為本批次土拍溢價率最高地塊。

中心城區地塊因具備稀缺區位價值與穩定市場需求，始終保持“硬通貨”屬性。因此，核心地塊遭爭搶，在上海土拍圈并不少見，但是放在當下節點，這樣的熱度顯得更有“含金量”。

一方面，房企年末的資金周轉壓力增加。臨近年底，房企普遍準備進入資金結算期，資金面收緊成為行業共性特征。在此背景下，部分企業的資金流動性壓力顯著增加，拿地節奏自然趨向謹慎。此時仍選擇出手拿地的房企，更顯示出穩健的資金實力與清晰的戰略判斷。

上海中原地產分析師盧文曦表示，隨著年末資金壓力緩解與新一輪預算周期開啟，預計明年年初市場熱度有望進一步提升。

另一方面，上海結合市場需求持續優化供地結構，通過設定精細化的開發要求，間接提高了拿地的準入門檻。以靜安蘇河灣地塊為例，地理位置優越，地塊規劃是住宅和文化的綜合用途，其中住宅不大于73%，文化不小于27%，同時需對地塊內兩處歷史風貌建筑進行保護性開發。

這樣的規劃設計要求，意味著房企不僅要具備常規的住宅開發能力，還需兼顧文化項目運營、歷史建筑修繕等專業領域的經驗與實力。這種“復合型、高質量”的開發建設條件，最終必然篩選出資金實力雄厚、綜合運營能力突出的優質企業，推動土拍從“拼地價”向“拼實力”轉型。

住宅產品更趨市場化

本批次土拍取消了地塊的中小戶型配建比例限制，賦予開發商更大的產品設計自主權，讓住宅產品更能精準對接多樣化的市場需求。

上海住宅產品“市場化”轉型趨勢已愈發清晰。供地結構正根據不同區域的定位精準優化：在高層建筑密集的徐匯濱江，此次推出的地塊以1.5的低容積率、30米的建筑限高，打造高品質低密住宅，且無中小套型與保障房配建要求，為改善客群量身定制；松江中山街道地塊則立足G60科創走廊的產業定位，規劃建設低密度高品質住宅，精準匹配區域內科創人才的居住需求，助力實現產城融合與職住平衡的發展目標。

值得關注的是，第八批次宅地出讓是9月26日《關于進一步促進本市住宅品質提升的規劃資源若干意見》正式施行后的首場供地。新規中一系列利于住宅品質提升的政策，回應了市場對住區功能完善、寬敞陽臺設計等方面的需求，也為房企提升產品力提供了政策支撐，將推動上海住房市場迎來一輪產品力的集中爆發。

房企“深耕熟悉區域”

本次土拍延續了國企、央企主導的市場格局，最終拿地主體中除聯合競買的新加坡星獅集團外，其余競得房企均為國央企。國央企憑借穩健的資金鏈和清晰的戰略布局，能夠保持更持續的拿地力度，成為穩定土地市場的核心力量。

從企業投資策略來看，房企普遍選擇在熟悉的區域“加倉補倉”，而非貿然進軍新板塊“開疆拓土”。

摘得東外灘地塊的保利置業，在今年上半年已斬獲楊浦區另一幅地塊，重倉布局的意圖十分明顯。加之其近兩年在楊浦開發的保利瑯譽等項目均取得亮眼銷售業績，進一步堅定了其深耕該區域的信心，形成了“拿地—開發—熱銷—再拿地”的良性循環。

金茂、寶冶、楊行城建聯合體成功拿下寶山楊行地塊，這是三方第二次聯手在該板塊拿地。此前合作開發的金茂棠前項目多次開盤熱銷，成熟的區域運作經驗和良好的市場反饋，成為其再次加碼的重要底氣。

國貿與松江交投聯合體拿下的松江中山街道地塊，也是雙方在該區域的第二次合作。其此前開發的海上原墅項目同樣屢創銷售佳績，成為外環外少有的爆款樓盤。

徐匯華涇地塊，被徐匯城投、徐房集團聯合體收入囊中。作為深耕徐匯的本土國企，它們對區域市場的理解和資源整合能力優勢顯著，此次拿地也延續了其聚焦本土的穩健布局策略。

這種“深耕熟悉區域”的拿地邏輯，本質上是房企為規避未知風險、保障項目銷量的理性選擇。在市場整體情緒逐步回歸平穩的背景下，這也為后續市場的平穩運行注入了確定性力量。（記者 戚穎璞）